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상가임대차보호법 10년 5% 환산보증금 간단 정리
금융DB  조회: 2,441회 24-02-29 15:58


상가임대차보호법 10년 5% 환산보증금 에 대해 알기 쉽게 정리해서 알아볼게요.

임대인과 임차인 간에 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 그 중 사회적 약자인 임차인이 분쟁 시 손해를 입기 마련인데요.

이런 임차인의 권리를보호하기 위해 상가건물임대차보호법을 규정하여 적용하고 있어요.

상가건물임대차보호법을 줄여서 상임법이라고 부르는데 2001년 12월 29일에 처음 제정되어서 2003년 1월 1일부터 시행된 다소 역사는 짧은 법입니다.

하지만 권리금 법제화, 계약갱신요구권 10년 갱신 등과 같이 지속적인 변화를 주고 있습니다.

오늘은 그 중 상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권 및 임대료 최대 인상률 5% 제한 내용에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보고자 합니다.


Contents

  • 1 상가임대차보호법이란?
  • 2 상가임대차계약의 갱신
  • 3 계약갱신 거절 사유
  • 4 상가임대차 보호법 5%
  • 5 상가임대차보호법 환산보증금

상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 임차인의 보호를 강화한 법률입니다.

상가건물 임대차에 관해서 민법에 대한 특례를 규정하여서 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정되었어요.

상가임대차보호법의 제 10조(계약갱신 요구 등)에 의하면 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 행사할 수 있다고 되어있습니다.

부칙 제2조에 의하면 제10조 제2항의 개정규정은 이법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 되어있습니다.

상가임대차보호법 계약갱신요구는 2018년 10월 16일에 개정되어 개정법 시행일 기준으로 이전계약은 5년, 이후 새롭게 체결된 임대차는 10년이 적용됩니다.


상가임대차계약의 갱신

임차인에게는 상가임대차보호법상 계약종료 6개월 전에서 1개원 전 사이에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

상가거래의 임대차 계약은 임차인과 임대인의 함의를 통해 합의 갱신 될 수 있으며, 계약의 경신 해제나 변경 등에 대한 의견이 별도로 없을 시 묵시의 갱신이 이뤄진 것으로 인정됩니다.

임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 시 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

매매나 증여 등을 통해 임대인이 변경되거나 상가를 비우라는 일방적인 통보가 있어도 임차인은 기존 임대차 계약에 따른 권리를 그대로 주장할 수 있습니다.

상가임대차보호법 계약갱신요구는 2018년 10월 16일에 개정되어 개정법 시행일 기준으로 이전계약은 5년, 이후 새롭게 체결된 임대차는 10년이 적용됩니다.

법이 바뀌기 이전 상가 임대차 계약을 체결했어도 개정 이후 갱신된 임대차면 10년을 보장한다고 규정하고 있는데요.

그 이유는 만약 시행 후 새로 체결되는 임대차 계약에만 적용하게 될 때 상가를 임대하는 임대인들이 불이익을 피하고자 임대차 계약에 이를 반영하여서 임대료가 올라갈 수 있기 때문입니다.

다시말해서 개정된 상임법에 시행되었던 2018년 10월 16일을 기준으로 개정법 이전에 상가임대차계약이 체결되고 그 이후 갱신한 적이 없으면 갱신을 요구할 수 있는 기간은 5년이 되는 것입니다.

의무 임대차 기간인 5년을 경과하지 않아서 계약이 계속 진행 중인 경우에는 10년이 적용되겠죠.

임차인의 계약 갱신 요구권은 갱신되는 시점으로부터 10년이 아니라 최초의 임대차 기간 시점부터 전체 기간이 10년을 초과하지 않은 범위 안에서만 행사할 수 있어요.


계약갱신 거절 사유

하지만 다음과 같은 사유가 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

첫째, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따는 경우.

둘째, 건물이 노후 및 훼손되거나일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우. (안전진단시 최하등급이 되어야만계약갱신거절사유로 인정됩니다.)

셋째, 임대료를3기 이상 연체하는경우 등.

위와 같은 사유가 있을 시 계약 갱신권을 거절할 수 있어요.


상가임대차 보호법 5%

상가임대차 보호법 5% 는 임대료나 보증금 인상을 최대 5% 이내로 제한 적용 받는다는 내용인데요.

소상공인이나 영세한 중소기업의 안정적인 임차 환경 조성 및 상가임대차 보호 범위를 확대하는 내용을 물가상승률과 경기 상황 등을 고려하여서 9%에서 5%로 하향하였어요.

불가피한 사정으로 증액을 해야 하는 상황일지라도 일방적으로 행할 수 없습니다.

만약에 임대인이 5% 이상 월세를 올렸으면 부당이득 반환 청구소송을 통해서 돌려받을 수 있어요.


상가임대차보호법 환산보증금

상가임대차보호법 상 임차인이 해당 상가에 대해 아래 조건 3가지를 완료할 경우 대항력이라는 게 생기는데요.

  • 상가 건물을 인도받기
  • 사업자등록 신청
  • 확정일자 받기

​이 대항력을 갖출 시 향후 만약 건물이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자 등 보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권이라는 제도로 보호를 받을 수 있습니다.

상가임대차보호법 환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다.

환산보증금은 상가임대차보호법의 적용을 받기 위한 기준이 되며, 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 일부가 적용되지 않습니다.

상가임대차보호법 환산보증금은 다음과 같이 계산합니다.

환산보증금 = 보증금 (월세 x 100)

예를 들어, 보증금이 500만원이고 월세가 60만원인 상가의 경우, 환산보증금은 500만원 (60만원 x 100) = 6,500만원이 됩니다.

상가임대차보호법 환산보증금은 매년 조정되며, 2023년 기준으로 아래와 같습니다.

  • 서울시 : 6,500만원 이하(2,200만원 최우선변제)
  • 수도권과밀억제권역 : 5,500만원 이하(1,900만원 최우선변제)
  • 광역시, 김포시, 용인시, 안산시, 광주시: 3,800만원 이하(1,300만원 최우선변제)
  • 이 외 지역 : 3,000만원 이하(1,000만원 최우선변제)

​예를 들어 서울시에 있는 상가에서 환산보증금 6,500만원 이하로 임대차 계약 체결 시, 2,200만원을 최우선변제 받을 수 있습니다.